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해외부동산 처분시 세금처리 방법을 오늘 포스팅에서 자세히 정리하여 다음에서 알려드리니 해외부동산 처분시 세금처리 방법 이해에 도움이 되기 바랍니다.
오늘 포스팅은 해외부동산 처분시 세금처리 방법을 가장 최신 정보로 정리하고 있습니다. 포스팅 작성일 기준으로 확인한 가장 최신 정보이며 국세청 홈페이지를 참고하여 정리하였습니다. 하지만 해외부동산 처분시 세금처리 방법 정보는 향후 사정에 따라 변동이 있을 수도 있으니 해당 포스팅은 참고용으로만 보시고 가장 최신 해외부동산 처분시 세금처리 방법은 국세청 홈페이지를 참고하시기 바랍니다. 국세청 홈페이지는 www.nts.go.kr 입니다.
안녕하세요, 여러분. 오늘은 해외부동산 처분에 관한 세금 처리 방법에 대해 알아보고자 합니다. 세무제도는 수시로 변동되며, 최신 정보를 기반으로 제공하는 것이 중요합니다. 따라서 이 글은 최신 정보를 반영하고 국세청 홈페이지를 참고하여 작성되었습니다. 그러나 향후 변동 가능성이 있으니 해당 내용은 참고 용도로만 활용하시고, 가장 최신 정보는 국세청 홈페이지에서 확인하시기를 권장합니다. 국세청 홈페이지 주소는 www.nts.go.kr 입니다.
해외부동산을 처분할 때에는 해당 국가와 국내의 세법 규정을 함께 고려해야 합니다. 양도세 계산, 신고 및 납부 기한, 그리고 관련 서류 등 다양한 정보를 정확히 파악하여 세금 처리에 대비하는 것이 중요합니다. 이에 따라 아래에서는 해외부동산 처분 시 세금 처리 방법에 대한 주요 내용을 상세히 살펴보도록 하겠습니다.
해외부동산 처분시 세금처리 방법은 다음과 같이 정리하여 알려드립니다.
해외부동산 처분시 세금처리 방법
해외부동산 처분단계 세금문제
국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다(소법§118의2).
- 따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다.
※ 거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.(｢소득세법 시행령｣ 제2조～제4조 참조)
※ 거주자, 비거주자의 판단은 「비거주자, 외국법인의 국내원천소득 과세제도 해설」 책자를 참고하여 주시기 바랍니다. [국세청 홈페이지]→[국세정책/제도]→[국제조세정보]→[발간책자]
해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 하여야 합니다.
동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 각 물건별로 예정신고를 하고, 다음해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고‧납부를 하여야 합니다.
- 예정신고 및 확정신고‧납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%)와 납부지연가산세(1일 10만분의 25)를 부담하여야 합니다.
또한 해외부동산을 처분한 경우 양도소득세 확정신고･납부와는 별개로 ｢해외부동산 취득･투자운용(임대) 및 처분 명세서｣･｢해외영업소 설치현황표｣(개인사업장인 경우 폐업여부)를 다음해 6월까지 주소지 관할세무서에 함께 제출하여야 합니다.
해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고 ‧납부 하더라도 이와는 별도로,
우리나라 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고‧납부하여야 합니다.(소법§118의2 ～ §118의8)
이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고‧납부한 경우 외국에서 납부한 세액은 ｢소득세법｣제118조의6에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있습니다.
☑ 예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되고, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 외국에서 더 많이 냈기 때문에 국내에서 세금을 추가로 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다.
거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 유사하나 국내·외 자산의 양도소득을 구분 계산합니다.
해외부동산의 양도소득세 신고는 원칙적으로 실지거래가액으로 과세되므로 예정 신고 시 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.
토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본
당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본
자본적 지출액․양도비용 증빙, 감가상각비명세서
외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)
해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재 ｢외국환거래법｣에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.
| 구분 | 환율적용시기 | |
| 양도가액 |
양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 위 환율 |
|
| 필요 경비 |
장기 할부 조건 |
소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용 |
| 기타 |
급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율 |
|
해외부동산(해외주택 포함)에 대하여는 ’07.12.31.까지 양도분에 대하여는 장기보유 특별공제가 적용되지만,
’08.1.1.양도분부터는 해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. (소법§118의8)
| ’17.1.1. 이후 양도분 | ’18.1.1. 이후 양도분 |
국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다.(소법§102, §118의8, 소령§167의2)
다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(소법§92)을 준용하도록 하고 있어
국외자산의 양도소득도 ‘1호. 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산’, ‘5호. 기타자산에 해당하는 주식 등(특정주식･부동산과다보유법인의 주식 등)’으로 구분하고, 각 호 내에서의 차익과 차손을 통산할 수 있습니다. 이를 표로 요약하면 다음과 같습니다.
[ 양도소득 각호별 계산 ]
| 구 분 | 국내자산 | 국외자산 |
| 1. 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산 (부동산 등) | 국내부동산등 | 국외부동산등 |
| 2. 주식 및 출자지분 | 국내‧외주식 | |
| 3. 파생상품* | 국내파생상품･국외파생상품 | |
* ’17.1.1.이후 양도분부터 국내·외 손익통산
※ 예) 국외부동산에서 양도차손이 발생한 경우 다른 국외부동산의 양도차익에서만 통산 가능
해외부동산 취득 시 차입한 모기지론을 해외부동산 양도 시 모기지론 미상환 잔액에 대해 발생한 환차익은 양도차익에서 제외되며, 환차손 또한 양도소득세 필요경비에 해당하지 않습니다. (소법§118의2)
해외투자(해외부동산 포함) 관련 세법상 과태료 정리
거주자가 해외투자(해외부동산 포함)에 대해 해외투자 관련 제출대상 자료를 정당한 사유 없이 신고기한까지 미(거짓)제출하거나, 세무서장의 제출(보완) 요구기한까지 미(거짓)제출할 경우 아래와 같이 과태료가 부과됩니다.
| 귀속연도 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
| 개 인 |
해외현지법인 명세서 | (한도) 1천만원 | (한도) 5천만원 | |||||
| 해외현지법인재무상황표 | ’14.1.1.신설 거주자별 3백만원 |
’17.12.19.개정 건별 3백만원 |
’18.12.31.개정 건별 5백만원 |
|||||
| 손실거래명세서 | ||||||||
| 해외영업소 설치현황표 | - | ’18.12.31.신설 건별 5백만원 |
||||||
| 해외부동산 투자명세 |
’14.1.1.신설 거주자별 3백만원 |
(한도) 5천만원 | (한도) 1억원 | |||||
| ’14.12.23. 거주자별 취득가액 1% |
물건별 취득･운용 가액 1%1) | ’18.12.31.개정 물건별취득･운용･처분가액 10%2) |
||||||
| 미신고 해외자산 적발 시 취득자금 출처 소명 |
- |
’18.12.31.신설 미(거짓)소명금액 20% |
||||||
’19년 과세 연도분부터 물건별 취득가액 또는 처분가액이 2억원 이상인 경우 신고의무가 있으며, 처분신고 신설
해외부동산 취득･처분관련 자료 미제출로 과태료 산정 시 외국환거래법에 따라 외국환 은행에 신고한 금액 차감
IV. 해외부동산 처분단계 세금문제
해외부동산 양도 시 발생하는 세금문제에 대한 세부 내용을 안내합니다.
1. 거주자 기준과 양도소득세 납세의무
- 국내와는 달리 해외부동산은 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다.
- 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자로 정의됩니다. 즉, 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 해당합니다.
2. 예정신고 및 확정신고 납부 시기
- 해외부동산 양도 시, 양도소득세 예정신고는 양도일로부터 해당 달의 말일까지, 각 물건별로 예정신고를 하고, 다음 해 5월까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고 및 납부를 해야 합니다.
- 미신고 시 무신고가산세 및 납부지연가산세 부과됩니다.
3. 서류 제출 및 환경 환급
- 해외부동산 양도 신고 시 실지거래가액을 증명할 수 있는 서류 제출이 필요합니다. 토지대장, 건축물대장, 계약서, 감가상각비명세서 등이 필요합니다.
- 환경에서 납부한 양도소득세는 국내에서 세액공제 또는 필요경비에 산입하여 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 환율적용 및 환차익
- 해외부동산 거래와 관련된 외화환산 시 ｢외국환거래법｣에 따른 기준환율 또는 재정환율이 적용됩니다.
- 해외부동산 양도 시 차입한 모기지론의 환차익은 양도차익에서 제외되며, 환차손은 양도소득세 필요경비에 해당하지 않습니다.
5. 세율 및 누진세율 적용
- 해외부동산 양도에 따른 양도소득세 계산 시 거주자의 경우 국내·외 자산의 양도소득을 구분하여 계산합니다.
- 거주자의 해외부동산 양도 소득에는 누진세율이 적용되며, 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
6. 해외투자(해외부동산 포함) 관련 과태료
- 거주자가 해외투자에 대한 제출대상 자료를 정당한 이유 없이 신고하지 않을 경우 과태료가 부과됩니다.
- 각종 제출대상 자료와 관련된 과태료 규정이 연도별로 변동하므로, 정확한 과태료 부과 여부 및 금액은 해당 규정을 참고하여야 합니다.
이렇게 다양한 세부사항을 고려하여 해외부동산의 양도 시 세금문제를 처리해야 합니다. 국세청 홈페이지 등에서 최신 규정을 확인하는 것이 중요합니다.
해외부동산 처분시 세금처리 방법 관련 FAQ
1. 해외부동산 처분시 양도소득세는 어떻게 계산되나요?
해외부동산의 양도소득세는 해당 자산의 실지거래가액을 기반으로 계산됩니다. 양도자산 보유기간에 따라 감가상각비가 반영되고, 필요경비도 차감하여 최종 양도차익을 산출합니다.
2. 1주택자와 다주택자의 양도세율은 어떻게 다르게 적용되나요?
다주택자는 양도세율이 적용되지 않고, 누진세율이 적용됩니다. 1주택자는 양도세율이 적용되며, 주택 보유기간에 따라 세율이 감면됩니다.
3. 양도세 신고는 어떤 방식으로 이루어지나요?
해외부동산 양도세 신고는 양도일로부터 해당 달의 말일까지 예정신고를 하고, 다음 해 5월까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고 및 납부를 해야 합니다.
4. 양도세 납부기한을 놓치면 어떤 제재가 있을까요?
미신고 시 무신고가산세 및 납부지연가산세가 부과되므로 납부기한을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
5. 해외부동산을 처분하면 외국에서 납부한 세액은 어떻게 처리되나요?
외국에서 납부한 세액은 ｢소득세법｣ 제118조의6에 따라 국내에서 세액공제 또는 필요경비에 산입되어 혜택을 받을 수 있습니다.
6. 해외부동산 처분과 관련된 환차익은 양도차익에 포함되나요?
해외부동산 처분과 관련된 환차익은 양도차익에서 제외되므로 양도세 계산 시 고려하지 않습니다.
7. 양도세 계산에 필요한 서류는 무엇인가요?
양도세 계산에 필요한 서류로는 토지대장, 건축물대장, 계약서 사본, 감가상각비명세서 등이 있습니다.
8. 외국에서 납부한 양도소득세는 국내에서 환급받을 수 있나요?
외국에서 납부한 양도소득세는 ｢소득세법｣ 제118조의6에 따라 환급받거나 필요경비에 산입하여 국내에서 혜택을 받을 수 있습니다.
9. 해외부동산 양도 소득과 국내부동산 양도 소득을 합산하여 과세할 수 있나요?
해외부동산 양도소득과 국내부동산 양도소득은 합산하지 않으며, 각각 따로 과세됩니다.
10. 해외부동산 양도에 따른 과태료는 어떻게 부과되나요?
거주자가 해외투자에 대한 제출대상 자료를 신고하지 않을 경우 과태료가 부과되며, 과태료 규정은 연도별로 변동하므로 최신 규정을 확인해야 합니다.
오늘 정리하여 알려드린 해외부동산 처분시 세금처리 방법은 가장 최신 정보를 포스팅 작성 시점에서 확인하고 정리하였습니다. 하지만 해외부동산 처분시 세금처리 방법은 향후 사정에 따라 변할 수 있으니 제가 작성한 포스팅은 참고용으로만 보시기를 권해드립니다. 가장 최신 해외부동산 처분시 세금처리 방법은 포스팅 본문에 남긴 국세청 공식홈페이지를 참고하시기 바랍니다. 이상으로 해외부동산 처분시 세금처리 방법에 대해서 자세히 정리하여 알려드렸습니다. 국세청 홈페이지는 www.nts.go.kr 입니다.